2007年 09月 07日
ポスドクや派遣が入居審査に通らない理由が見えてきた。
先ず、入居審査って何を見るの?という初歩的なものから。勤続年数だとか、年齢だとかイロイロあるが、大きく結果を左右するのは以下の4つだ。その他のものは複合要件でしかない。
・年収(支払能力) ・職業(勤務先) ・保証人(続柄) ・人柄 職業は意外と重要 先ず雇用形態。定着性の低い雇用形態は敬遠される傾向にある。フリーター、派遣・契約社員などが当てはまるだろう。次に職種。職業差別するつもりは毛頭ないが、審査上、マイナスイメージを持つ業種もある。水商売、肉体労働、運転手など。無論、思い込みなわけだが、事実としてある程度のハンデを追うことは受け止めておいたほうがよいだろう。 また、年収編で触れたが、いくら年収が高くても、職業でNGになることもある。何をやっているかわからない(不動産会社、貸主が理解できない)会社でかつ、異様に年収が高い人。要するに「あやしい」と思われてしまうわけだ。 ただ、基本的に職種は貸す側の勝手な先入観。それを挽回することを考えよう。会社の業務をきちんと説明したり、自らの真面目さをアピールすることも重要だ。 保証人は審査の要 基本的には本人と同等以上の収入があり、本人との続柄は2親等以内。つまり、親、兄弟、祖父祖母までだ。ただし、祖父祖母は年齢的に支払能力の問題があり、実際上は親兄弟と考えよう。保証人の収入と続柄。この二点をクリアーしないと間違いなく審査上はマイナス要因となる。本人に少しでも不安がある場合、保証人の内容はは絶対条件になるぐらい重要視されるので、安易に考えないように。 保証人としての資格は「親>兄弟>>いとこ・祖父母>>>知人・友人」。知人、友人といいうのは借金の保証人にはなれても、賃貸の保証人として認められることは稀と考えよう。 ある意味最重要項目、人柄 入居審査は滞納に対する支払能力調査だけではない。集合住宅で問題を起こしそうかどうかなども重要な点だ。 また、特に地域密着型の不動産会社は「大家さんに喜んでもらえる」人を紹介したいという意向が強いため、人物評価は厳しくなる傾向がある。 まぁ、よほどのことがない限り、コレだけでNGというのはありえないが、横柄な態度、不真面目っぽいことがあからさまにわかれば、他になにか問題がある場合総合的に落とされる可能性は十分ある。 ただ、逆に収入や職業に問題があった場合に挽回できる唯一の項目だ。年収イマイチ、保証人今ひとつ、人物最悪なんていうのはNGになるが、「この人なら大丈夫。」と不動産会社が考えれば、大家さんに審査をパスできるように口ぞえしてくれる。フリーター、無職の人あたりはここに全てをかけるしかない。 入居審査は誰がするの? 審査は事実上不動産会社がする 審査の是非は大家さんがするものと思っているかもしれないが、そうではない。最終決断は大家さんがするものの、判断の割合は不動産会社4、大家さん6ぐらいと考えよう。不動産会社は実際に入居者と面接しているために、その人柄も含め、最終決裁者である大家さんにアドバイスをする重要な役割をもつ。 つまり、書類審査は入居申込書を見て大家さんが、信頼できるかどうかの見極めは不動産会社がする。 そもそも、例えば年収が多いか少ないかなどの判断基準は不動産会社がもつ。つまり、十分ならば大家さんに「問題なし」と伝えるし、足りないならば「足りません」と、判断基準を与えているわけだ。 特に、人柄の部分は100%不動産会社の主観。いかに不動産会社が重要な役割を負っているかを理解いただけるだろう。 落ちた!どうする? 万が一、審査におっこってしまったらどうするか。先ず、落っこちた物件はきっぱりあきらめる。例えば、保証人を兄弟ではなく、親にしたらOKというような、もう一息という時は事前に話があるはずなので、不動産会社と十分話し合って申込書を提出している場合、本人の内容に問題があったということになる。これはどうしようもない。 不動産会社を変えるかどうか。これはケースバイケースだ。 先ず、例えば「年収が低いが信頼できる人だ。」と大家さんに口ぞえしてくれたにも関わらず、大家さんが断ったケース。この場合は、とりあえずその会社で他の物件を探してもらうのもありだ。先に書いたが、審査の基準は大家さんごとに違う。OKしてくれそうな大家さんの物件を紹介してくれるはずだ。 次に、不動産会社の時点でほぼNGが決まってしまっているようなケース。言い換えれば大家さんにあなたを入居させることを勧めなかった場合だ。 審査において不動産会社の心証と言うのは非常に重要だ。 入居審査に必要な書類 まぁ、必要な書類といっても、不動産会社ごと、大家さんごと、管理会社ごとに違う。 住民票とか印鑑証明とか一定の共通点はあるが、よく問題になる「これって本当に必要なの?」というものを説明しよう。 ただ、最初に言っておくが、「これって必要なの?」と思うようなものでも、納得行かなくても全てその物件を借りるために必要な書類ということになる。例えば、保証人の収入証明なんて今まで出したことない!と噛み付いても先に書いたように必要書類は「大家、不動産会社、管理会社ごとに違う」のだ。原則、どんなものでも提出するのが義務となる。 本人、連帯保証人の収入証明(源泉徴収票など) とりあえず、本人の公的な収入証明書というのは一般的なのであまり問題にならない。問題は「「連帯保証人の収入証明」だ。連帯保証人にまで収入証明を必要とする物件は少なくはない。ここまで提出する必要があるのか?!という質問が多いが、既に述べたとおり、この書類がその物件を借りるために必須ということになるから必要なのだ。 保証人は契約者と同じぐらい重視されることは入居審査の基本で述べたが、それを考えれば納得いただけるはずだ。 保証人の印鑑証明 コレも意義を唱える人が多い。なぜ必要なのかは収入証明(源泉徴収票など)と同じだが、保証人が本当に保証人かどうかを証明するものとなる。 入居者全員の顔写真 提出すべきか否かは前述の2つと同じだが、コレを要求する物件も少数だがあるということだけ述べておこう。 やってはいけない裏技 絶対にまずいのが審査申込書に嘘を書くこと。致命的なものになると契約解除、最悪のケースでは「賃借権の詐欺」となる。例えば、架空の収入証明や在籍証明を発行する会社もあるようだが、これらは絶対に利用しないように。たとえ営業マンが紹介してきても断固断る。というより、んなもんを薦める不動産会社とは縁を切ったほうが懸命だ。いざばれたときに「だって不動産会社の人が・・」なんていう言い訳は一切通用しない。 入居審査ってどんなことするの?「この部屋に住みたいっ!」とお部屋を探されている方が思っても必ずその部屋に住むことができるわけではありません。 入居希望者に申し込みをして頂き、入居者の審査をします。 審査では、申込者の勤めている会社、勤続年数、ご年収、連帯保証人さんのお勤め先、勤続年数、ご年収などを総合考慮して、賃料の支払能力に問題がないか、滞納・夜逃げのおそれはないかなどを判断しますが、書面の審査だけでは充分でありません。 実際に入居希望者の方とお話して、お人柄を判断する必要があります。 人柄を判断するに当たって、大家さんが直接面談して、入居ご希望の方の人となりを審査することもありますが、ほとんどの場合においては不動産屋さんが大家さんの代わりに人柄を審査をすることが多いようです。 仲介する不動産屋さんは契約してはじめて手数料をもらえる仕組みです。 不動産屋さんが手数料欲しさに審査を甘くしてどんどん通すかというと、決してそうではありません。 審査を通した入居者がすぐに滞納したり、近隣に迷惑をかけたり、部屋を改造したり・・・などありましたら、大家さんの信頼を損ない、その後大家さんとの取引がその入居者の言動が原因でできなくなって しまえば、不動産屋はたった1回の取引から得られる仲介手数料の額とは比較にならない損失を被ることになります。 ですから営業マンは、お客様と会話をし、案内をしている間に「このお客様を大家さんに紹介して大丈夫かどうか」を観察いたします。 中には、「この人は絶対に紹介して大丈夫だ!」と営業マンが確信した場合は、勤続年数が浅かったり、連帯保証人さんがお勤めをされていないような場合でも、保証会社をつけるなりして万が一の場合の対応をできるようにしたうえで大家さんにお勧めすることもあります。 賃貸借契約は、契約してハイ終わりでなく、その後の契約関係が長期にわたるものです。 賃貸借契約は契約当事者の信頼関係が重要となります。審査を大家さんがされるのか、不動産屋さんがするかにかかわらず、結局のところ申込者が信頼できる人かどうかの判断が審査の要といえます。 入居審査についてお話しようと思います。物件を契約する前に必ずある審査ですが、どういった基準なのか、どのような内容がなされるのか、この辺を詳しくお話します。それでは本日もお付き合い下さい。 不動産取引において、申込みをした後に、「審査結果が出ましたら御連絡差し上げます。」こんなセリフはみなさんも耳にしたことがあると思います。そもそも、お客様がせっかく申込みをして下さっているのに、審査させろってどういうことだ!?そうお考えになる方もいらっしゃると思うので、まずは何故入居審査が存在するのかについてからお話しします。 そもそも、不動産業者にとってお客様は物件探しをしていらっしゃる方の他にもうひとかた、大事なお客様がいます。そうです、物件オーナー様も大事なお客様です。契約をした後に、ご紹介をしたお客様が、滞納をしたり、トラブルをおこすようでは、不動産業者の信頼がつぶれます。そこで、ご紹介するお客様の信用状態を確認するために入居審査を執り行うわけです。オーナー様以外にも、既存の入居様に御迷惑をおかけしないように、一定レベルの入居者レベルを保つためにも勿論役立っています。 なぜ審査が必要なのかは御理解頂けたと思うのですが、じゃあ具体的にどういった事をするのという疑問が残ると思うので次にそちらを説明いたします。 審査する項目はまず、なんといってもお客様の支払能力です。入居後にきちんと毎月の家賃を支払う能力があるかどうか。これが何より大事なのは言わずもがなです。具体的な目安としては、年間総支払賃料の3~4倍と考える会社やオーナーが多いです。例えば、賃料15万のマンションに入居希望のお客様なら本人の年収は15万×12ヶ月×3倍の540万から720万位の年収が審査がOKとなる目安となります。次に見るのが、勤務先の会社の事業規模や内容です。勿論、上場会社や創業からの年数が長い会社、かたい業種が審査が通りやすくなります。また、勤続年数も見られます。これは、お察しどおり、勤務年数が長いほうが好まれます。反対に、水商売や、創業したばかりの会社、勤務期間があまりに短い場合は、審査時に色々突っ込まれて確認をとられるでしょう。本人の勤務先に在職確認の電話を入れたり、審査時に源泉徴収票など在籍の確認になる書類を提出させる会社もあります。 本人確認の次は、保証人確認です。保証人確認でもまずやはり収入を見られます。保証人の収入レベルも本人と同等を期待されます。その他、勤務先の状況を見られるといった所は本人の場合と同様です。保証人にも、保証人になることで間違いがないか電話をいれるのが一般的です。 保証人をたてない形式、、つまり保証会社の利用をするパターンでは、総支払賃料の30~50%を契約金に上増しして契約をしたり、毎月の賃料を数%多く支払うという場合もあります。 本人の信用状態と、保証人の方をトータルでみて、問題がなさそうであれば入居審査が無事OKでおり、契約手続きに進むことになります。トータルバランスなので、本人や保証人のどちらか片方が弱い場合でも、どちらかが強い場合審査が通ったりすることもあります。 例えば、先程の例で本人収入が540万から720万以上が目安と書きましたが、実際には500万で少し足りなくとも、保証人が1000万以上の収入があり、かたい職業についているといった場合であれば通るケースもたくさんあります。そう、あくまで、トータル判断なのです。 審査にかかる日数ですが、大体普通は3日前後です。土曜・日曜に会社がお休みの方が金曜日の夕方に内見された場合は、在職確認がとれないので、少し多く時間がかかってしまいそうとかいった想像は易く出来ますよね。こういった場合は4~5日かかってしまうかもしれません。他に時間がかかるケースは、新設したばかりの法人が会社名義で申し込む場合などです。このケースでは、会社謄本の写しや、社長個人の財力を証明する書類など通常のケースより、提出するもの、審査するものが多くなりますので時間も多くかかってしまいます。最低1週間はみておくのが無難です。逆に、審査が早いのは、公務員や銀行員など世間一般で言うかたそうなお仕事についている場合。また、リプラスという保証会社を利用する場合は、あっという間にOKで出るケースが多いです。最強パターンで上場企業の法人契約で入居者が保証人というケースならほぼ100%、実務上私が見た中では落ちた所を見たことがありません。 物件探しをする時、住居物件であろうと、事業用物件であろうと、また、個人契約であろうと法人契約であろうと、必ず入居審査はあります。それぞれの場合で優秀な営業マンなら入居審査も考えて無理のない物件をきちんとススメてくれるはずですが、中には新人や不勉強な方もいますので今日書いたことは頭の片隅にでも入れておいて頂ければ幸いです。物件探しの時に思い出して頂けたら嬉しいです。 賃貸保証会社の意味? 質問者:rikohan 事情があって生活保護を前提に親類を一人暮らししてもらうことになりました。賃貸物件で色々あった中でここだと思った物件に契約しようとしたところリプラスと契約が必須とのこと もともと保証人は私がなる予定だったのですがりプラスが必須とのことで仕方なく手続きしたのですが、保証人になる私の免許証のコピー、健康保険証のコピー、印鑑証明、確定申告書の写し、住民票のコピーとクレジットカードの審査でもここまでは言わないだろうというぐらい書類の提出を求められました。 賃貸保証って事情で保証人の用意できない人の代わりに金銭で保証人の変わりになるってものじゃないんでしょうか?保証人がいてるのにその保証人にここまで求めるって言うのは普通なんでしょうか? しかも、生活保護を前提としているために、役所の担当者に電話をかけさせてもらうとのこと、事前に担当者に「これこれこういう電話がかかるかも」と連絡をすると、「なにを考えてるんだ、そんなこと役所としては守秘義務があるから答えられない」と一喝 そのことを不動産屋を通してリプラスに連絡してもらうと電話確認できなければ審査を通せないといわれてしまいました。 役所が出来ないといっているのにどうしろというんでしょうね いったい何のための保証会社なんでしょうか? 大家しています。 今後は私のところでも保証会社を必須にしようと考えています。 保証人様(質問者様)に求めた『免許証のコピー、健康保険証のコピー、印鑑証明、確定申告書の写し、住民票のコピー』は、会社にお勤めの方で源泉徴収票がある場合はそれを求めておりますのでごく一般的なものと思います。 連帯保証人を引き受けながら居住者の家賃滞納の際に代わって払う意思など全くなく、裁判しなければ払っていただけない例など枚挙に暇がありません。 その保証人に支払う能力がなかったら貸主の泣き寝入りです。クレジットのように、ご自分の買ったものではなく、他人の家賃まで支払う能力があるのかをお調べするのにこれらの書類は必要です。 家賃の保証会社は、家賃保証以外にも、滞納の際の退去手続きがスムースなので貸主として付けて頂いています。 これがないと、貸主は滞納者に部屋を明け渡してもらうのに6ヶ月の滞納を待ち、それから裁判で勝訴しなければなりません。訴訟費用や弁護士費用、何よりも、そのストレスを考えると、借主負担でそれらをお引き受け頂ける保証会社はこちらにとっても必須なのです。 生活保護の件ですが、これが居住される方の主たる収入と考えれば、それが間違いなくおりるのかを問い合わせる保証会社の対応は至極当然です。会社にお勤めの方に在籍の確認を会社にするのと同じことです。 別に生活を支え、家賃を払えることを保証するような収入があれば必要ないわけです。 実際、生活保護の方にお貸しして、家賃の滞納のあった場合を考えますと、怖ろしいです。 とにかく裁判所は“弱者の味方”ですので、貸主の立場は普通の方相手よりずっと弱いでしょう。滞納分棒引き、引越し費用貸主負担などという和解?案で納得できると思いますか? この不安を引き受ける勇気をお持ちの貸主様には頭が下がります。 この辺を理解願えれば、質問者様が求められた書類や、保証会社の保証を求められる貸主様のお気持ちも、1/2ヶ月分の保証料で2年間、もし滞納が生じた場合に、滞納分を立替え、退去の手続きをしなければならない家賃保証会社の対応もお解り頂けると思うのですが、如何でしょう。 >してここまでの書類の提出は普通なのでしょうか? >免許証のコピー、健康保険証のコピー、印鑑証明、確定申告書の写し、住民票のコピー ・免許証か健康保険証かどちらかのコピー ・印鑑証明 ・確定申告の写し ここまでは普通でしょう 念を入れた管理会社なら住民票は要求するでしょう >生活保護者対応とうたい文句にしなければいいと思うのですが 普通の物件ならいくら書類を出されても契約そのものが出来ません(門前払い) 厳しい条件でしょうが一応「生活保護者対応」なのですから仕方ないでしょうね 「生活保護者対応=審査が普通」と同じとは限りません 一度契約が成立すれば入居者の立場は強いのですから大家も慎重でしょう 貴方自身が契約するのなら審査も簡単でしょうね いくら貴方の信用力が強くてもは契約は基本的には契約者次第です 大家してます。 あまり職種は重視されません ・安定した収入が見込めるか ・過去に金融事故が無いか 自由業でも過去の実績などで判断されるでしょう 失礼な例ですが先日「就職したばかりのトラックの運転手」の方が通過されました 大家してます 想像でしか回答できませんが ・恐らく大家の段階では落としていないでしょう ・「1年4ヶ月の勤務暦」...ここで引っかかった可能性は有ります よほど大きな会社でないとこの程度では勤続年数で引っかかります ・大家が使っている管理会社の審査項目で落ちた可能性が一番高いですね 社内審査規程での最低ラインが有るのかも知れません ・勤務年数2年未満はダメ ・年収○○以上でないとダメ ・年収は夫婦合算ではなく夫(契約者)単独で審査するのが普通です ・サラ金は無関係でしょう さて対策ですが 「管理会社へご夫婦で直接出向かれる事をお勧めします」 電話やメールでは効果が有りません 直接逢って話しをすればそれなりに問題点も分かるはずです 人間対面しての話しではなかなか断りづらいものです 粘りと頑張りで押し切ってください...(笑)。 入居日などは話し合いで家賃発生日を早くすることに妥協さえすれば何とかなると思いますよ 年収に不安があるなら敷金の積み増しでも対応できるでしょう >入居できる可能性はあると思いますか? 有ると思います 「どうして落ちたのですか?」...聞かないでください 祖母が大家をやっていましたが、入る人の職業はチェック項目になっていました。まぁ祖母の個人的な考え方ですが、「夜の商売の人」「ストレスが溜まりそうな職業(先生や看護士さん)」は入居は断っていました。<あくまで祖母の経験上トラブルが多かった職業のようです。 なのでなんの落ち度もなく断られることもあると思いますし、ブッキングしてたかもしれないし、でも頑張った所でよい結果は生まれないと思うので、他の物件を探した方が良いと思います。 「問題点が有れば対応しますのでどうすればいいでしょうか?・・・」...構わないでしょう ブッキングは考えられるかもしれません。 内見するまで2,3日時間がかかり、物件を押さえておきたかったのですが、それはできないといわれてまして。 内見直後にOKは出したのですが、その2,3日の間に他から問い合わせがあった可能性もありますよね。一応仲介業者さんが担当不動産屋に内見前に入居したい方がでてきたら連絡を欲しい旨伝えていたのですが。 落ち度がなくても断られることもあるのですね。 やはり頑張っても無理でしょうか・・・。 何ヶ月も探してたどりついた物件なので、諦めがたい気持ちもあるのですが。 あまりこだわり過ぎないほうがいいかもしれませんね。ありがとうございました。
by phddna
| 2007-09-07 00:01
| 住宅物件
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